Закон № 214-ФЗ предусматривает неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в следующих размерах:
- Для физичских лиц — 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Для юридических лиц — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
С какой даты считать неустойку по ДДУ
В договоре долевого участия присутствует срок передачи объекта долевого строительства застройщиком (не путать с датой сдачи дома в эксптуатацию). Если в указанную дату объект не передан, неустойка считается со следующего дня. Если же дата передачи является нерабочим днем, тогда эта дата автоматичски переносится на ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК), а неустойка начисляется со следующего за ним дня.
Согласно ДДУ срок передачи 8 июня 2024 года, это нерабочий день, суббота. Срок передачи переносится на понедельник 10 июня, а неустойка начисляется с 11 июня 2024 года.
Если в ДДУ не указана дата, а только номер квартала, последним днем срока будет являеться последний день квартала.
Какую ставку применять
Для расчета неустойки ДДУ применяется ключевая ставка ЦБ РФ. ЦБ может менять ставку несколько раз за год. На дату окончания срока в договоре она имеет одно значение, на дату фактической передачи объекта – другое, а в промежутке Центральный Банк мог еще несколько раз её изменить.
Для расчета неустойки по ДДУ существует три варианта применения ставки:
- Ставка, действующая в день фактического исполнения (день передачи объекта).
- Ставка, действующая в день наступления обязательств (последний день срока передачи объекта по договору).
- Ставка, актуальная на каждый день периода просрочки.
В судебной практике применяются все три варианта, однако наиболее частый случай – ставка на день фактического исполнения.
Формулы для расчета
Для самостоятельного расчета неустойки по ДДУ используйте следующие формулы.
Для физических лиц
Для юридических лиц
Застройщик передал объект стоимостью 5 000 000 руб. дольщику на 30 дней позднее установленного срока. Ставка ЦБ на момент фактической передачи составляла 15%. Рассчитаем неустойку:
5 000 000 × 30 × (1 / 150) × 15% = 150 000 руб.
Мораторий на начисление неустойки по ДДУ
С целью поддержки строительной отрасли в кризисные времена Правительство РФ некоднократно вводило периоды мораториев на начисление пеней за несвоевременную передачу объектов недвижимости собственникам. Вот полный список периодов, когда неустойка не начисляется:
-
3 апреля 2020 г. — 31 декабря 2020 г.
Постановление правительства РФ № 423 от 02.04.2020:
-
29 марта 2022 г. — 30 июня 2023 г.
Постановление правительства РФ № 479 от 26.03.2022 и № 1732 от 30.09.2022
-
22 марта 2024 г. — 31 декабря 2025 г.
Постановление правительства РФ № 326 от 18.03.2024, № 1916 от 26.12.2024, № 925 от 19.06.2025.
Кроме того, согласно тем же постновлениям в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года применяется ставка не выше действующей по состоянию на 1 июля 2023 г., то есть 7.5%.
